Phân loại văn phòng cho thuê theo phân khúc hạng A-B-C-D

Không biết nên chọn sai văn phòng, không ổn định được để kinh doanh.

Trên thế giới có nhiều tiêu chí phân loại văn phòng cho thuê. Sau nhiều năm theo sát thị trường Việt Nam, tôi, Đỗ Thanh Xuân, chuyên gia tư vấn của ttOffice, dựa trên phân loại của các tổ chức môi giới định giá văn phòng cho thuê thế giới cùng với thực tiễn tại đất nước ta để đưa ra những khái niệm phân hạng phù hợp hơn với thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam.

Văn phòng hạng D

ttOffice phân loại văn phòng hạng D cho các Nhà dân tận dụng phòng trống cho thuê.

Các nhà quản lý doanh nghiệp hiện nay vẫn cho phép các công ty lập trụ sở chính tại các nhà trên đất có công năng để ở (trừ chung cư). Vì thế nhiều gia đình không sử dụng hết không gian vẫn tận dụng để cho thuê văn phòng.

Về người quản lý, các văn phòng loại này không có ban quản lý chuyên mà thường thì khách làm việc tay bo với chủ nhà,

Về pháp lý, hợp đồng thuê thường khá lỏng lẻo.

Về dịch vụ, khách thuê thường phải tự túc chỗ để xe hoặc cũng có hầm để xe nhưng khách thuê tự bảo quản. Thường thì sau khi hoạt động một thời gian, có khá đông người ra người vào, chủ nhà thấy rằng cần thuê bảo vệ, vệ sinh thì bắt đầu mới hô hào các khách thuê cùng mình thuê thêm các tiện ích đó.

Về trang bị, có thể có thang máy hoặc cũng có thể không, có thể đủ trang bị phòng cháy chữa cháy hoặc cũng có thể không. Nhiều tòa nhà mới hiện nay ở mặt phố, xây cất rất hiện đại, thang máy, PCCC đầy đủ nhưng ttOffice vẫn phân các tòa nhà này là hạng D bởi chủ nhà vẫn ở lẫn, dịch vụ cung cấp không chuyên nghiệp mà thiếu đâu mới bù đó.

Về thuế, chủ nhà thường không sẵn sàng xuất hóa đơn Giá trị gia tăng về chi phí thuê văn phòng.

Hạng tòa nhà này thích hợp với các doanh nghiệp có ít nhân viên, chưa yêu cầu về sự chuyên nghiệp của chỗ ngồi làm việc.

Văn phòng hạng C

ttOffice phân loại văn phòng hạng C cho các tòa nhà có ban quản lý cho thuê được tổ chức rõ ràng, có công năng làm văn phòng và có trang bị tối thiểu về số lượng chỗ để xe (thường là có hầm với nhà mặt phố hoặc sân rộng để xe với khu nhà văn phòng xây kiểu cũ), có thang máy; diện tích sử dụng tối thiểu 1 sàn là 100m2.

Khi xem xét cơ sở vật chất của nhiều tòa nhà hạng C với một số tòa nhà hạng D được trang bị tốt, chúng ta không thấy sự khác biệt nhiều. Sự khác biệt chỉ thực sự bộc lộ khi đánh giá về chất lượng dịch vụ bởi sự tổ chức quản lý tòa nhà của hạng C tốt hơn, chuyên nghiệp hơn hạng D.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay, nhiều tòa nhà văn phòng hạng C được chủ nhà xây 7-10 tầng, sau đó được giao cho vận hành bởi các doanh nghiệp chuyên quản lý tòa nhà văn phòng khá chuyên nghiệp.  

Hạng tòa nhà C thích hợp với các doanh nghiệp có ít nhân viên, mới thành lập, bắt đầu yêu cầu về sự chuyên nghiệp của chỗ ngồi làm việc, nhưng chưa phải có nhiều ngân sách để thuê văn phòng thực sự chuyên nghiệp.

Văn phòng hạng B

Theo ttOffice phân loại, văn phòng hạng B tối thiểu tổng diện tích sử dụng 2000m2, tối thiểu 300m2/ sàn. Trang bị đầy đủ và chất lượng tốt. Thang thoát hiểm ngoài trời. Có sảnh đón khách, có lễ tân. Ban quản lý tòa nhà được tổ chức chuyên nghiệp. Máy phát điện bảo đảm 100% nhu cầu điện tòa nhà.

Ví dụ: Mời các bạn cùng ttOffice xem thực tế một tòa văn phòng hạng B là Eurowindow Office Building 2 Tôn Thất Tùng sau đây:

Trước đây, không nhiều doanh nghiệp Việt Nam thuê phân khúc cao cấp làm văn phòng, nhưng những năm trở lại đây, với sự phát triển của kinh tế trong nước, tiện ích của văn phòng hạng B là cần thiết và giá thuê cũng giao động ở mức sẵn sàng chi trả của nhiều doanh nghiệp (16-25$/m2). Ngày càng nhiều khách thuê văn phòng tìm đến ttOffice để được tư vấn phân khúc hạng B, đặc biệt là các công ty đầu ngành về các lĩnh vực Chứng khoán, Bảo hiểm, Ngân hàng, Bất động sản, Công nghệ, Logistic, Marketing, Du lịch …

Văn phòng hạng A

Cùng ttOffice review một tòa nhà hạng A sau đây:

So với hạng B, tòa nhà văn phòng hạng A có trang bị có thể tương đương nhưng nó có những điểm trội hơn sau:

Độ nhận diện nổi bật: ở mặt phố chính, đường lớn, mặt tiền rộng, có câu chuyện nổi tiếng (chẳng hạn từng giữ kỷ lục tòa nhà cao nhất Việt Nam);

Sảnh trả khách đến bằng ô tô riêng;

An ninh nhiều lớp, hầm trú chống bị tấn công, sẵn sàng tổ chức những sự kiện lớn của đất nước;

Cộng đồng khách thuê VIP: những doanh nghiệp đa quốc gia, sứ quán một số nước;

Lễ tân, Quản lý tòa nhà thành thạo 3 ngoại ngữ;

Do giá thuê cực đắt đỏ, nhiều dịch vụ cao cấp quá chưa cần thiết cho số đông (trong Video ví dụ của ttOffice, tòa nhà hạng A đó thậm trí có thể đỗ trực thăng ở sân thượng), nên để tối ưu hiệu quả cho khách hàng, ttOffice thường tìm hiểu rất kỹ nhu cầu thì mới đề xuất cho khách thuê các văn phòng hạng A loại này.